Comment défiscaliser avec la loi Pinel ?

appareil PinelBeaucoup de propriétaires nous demandent si l’ est une bonne idée pour un investissement immobilier.

La réponse n’est pas simple car elle dépend de plusieurs paramètres, tels que votre niveau d’imposition, votre capacité d’emprunt ou la demande de location de la région que vous allez utiliser.

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Dans cet article, nous allons détailler notre approche en abordant les avantages de la loi Pinel, les conditions pour en profiter et enfin les pièces à éviter.

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Sommaire exécutif

1. Réduction fiscale dans la loi Pinel
2. Conditions à remplir pour la loi Pinel
   • Conditions sur la propriété
   • Conditions de location
   • Conditions du locataire
3. Pinel Law Pièges
   • Calcul de la superficie
   • Indexation du
   • loyer Parking
   • Revenu étudiant
   • Revenu des locataires en cohabitation
   • Location vacant

Réduction d’impôts à Pinel

Nous avons rédigé une feuille séparée sur le dépôt des impôts à Pinel, l’objectif de cette feuille est de se concentrer sur le principe général du régime qui est assez simple : vous pourrez déduire une partie du montant total de votre investissement de vos impôtsdroit .

Cette déduction est calculée sur l’investissement que vous allez faire, qui est limité par deux facteurs :

• un montant total maximum de 300,000€
• un montant d’achat maximal de 5500€/m² en valeur de surface pondérée (voir ci-dessous)
• jusqu’ à 2 logements

Dépassement du plafond de prix dans la loi Pinel

Il est possible de conserver une propriété dont le prix dépasse le plafond de 300,000€ ou 5500€/m².

Veuillez noter que dans ce cas, vous ne pourrez utiliser comme base de calcul que la part d’investissement respectant le (s) plafond (par exemple 300.000€ si vous achetez une propriété pour 400.000€).

Àcalculer le montant de la réduction d’impôt, il est nécessaire d’appliquer au montant de l’investissement un coefficient qui dépend de votre période d’engagement sur l’appareil.

Durée de la location Taux applicable Réduction totale max Rabais annuel maximum Engagement initial de 6 ans Durée initiale de 6 ans 12% 36,000€ 6000€ (2% /an) Prolongation de 3 ans 6% 18,000€ 6000€ (2% /an) Prolongation de 3 ans 3% 9000€ 3000€ (1% /an) Engagement initial de 9 ans Durée initiale de 9 ans 18% 54,000€ 6000€ (2% /an) Prolongation de 3 ans 3% 9000€ 3000€ (1% /an) Nous vous avons fourni dans le tableau qui précède les valeurs de réduction équivalentessi vous investissez 300 000€ (ou plus), si votre investissement est inférieur le coefficient qui s’applique au montant est le même, mais la réduction diminuera proportionnellement.

Donc, si vous investissez 150 000€ dans le logement au lieu de 300 000€, la réduction potentielle d’impôt annuelle passera de 6 000€ à 3 000€ par an.

Caliblez le montant investi en fonction de vos impôts (actuels et estimés), il ne serait pas utile d’investir 300 000€ dans Pinel si vos impôts sont de 3 000€ par an.

Conditions à remplir pour bénéficier de l’appareil Pinel

Conditions sur la propriété

Pour bénéficier de l’appareil Pinel, la propriété doit être :

1. un nouveau logement (ou l’équivalent, consulter le site Web de la fonction publique pour plus de renseignements sur les définitions et les délais de travail)
2. situé dans une municipalité appartenant aux zones A, A bis ou B1 (voir le simulateur de zonage de service public)
3. Haute performance énergétique (RT 2012 ou BBC 2005 ou HPE Renovation)

Extension du système Pinel en 2018

L’ appareil Pinel a été prolongé en 2018 jusqu’en 2021.

Toutefois, l’extension a vu l’exclusion des zones B2 et C du régime ; dans ces zones, seuls les projets dont les permis étaientsoumis avant le 31/12/2017 sont éligibles.

Termes et conditions de location Pinel

Vous devez louer votre bien en résidence principale via un bail vide (source). La location en meublé n’est donc pas possible.

Pour être éligible au régime, vous devez également respecter un plafond de loyer par m² qui varie selon les zones et qui est défini pour 2020 comme suit (source BOFIP)

: Région Location plafond/m² Zone A bis 17,43€/m² Zone A 12,95€/m² Zone B1 10,44€/m² Zone B2 et C (sous réserve de conditions) 9,07€/m² Si vous louez un 50m² à Evry, vous êtes dans la zone A et le loyer maximum sera de 647.50€.

Tout comme le plafond de 5500€/m², le calcul du loyer maximum implique le maintien d’une superficie. Ce calcul peut être difficile en fonction des définitions que vous utilisez, nous vous donnons plus d’informations dans la section suivante.

Conditions surlocataires à Pinel

En plus d’avoir à respecter le plafond du loyer Pinel, vous devez également respecter un seuil de revenu maximal qui dépend de votre région mais aussi de la composition du ménage locataire.

Pour définir le revenu du ménage, vous devez compter sur le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année précédant l’annéede signature du bail , donc si le bail est signé en 2018, il s’agit du revenu fiscal de référence de l’année 2016 présenté sur l’avis fiscal 2017.

Pour 2020, les plafonds sont définis comme suit (source BOFIP) :

Composition de la maison du locataire Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 et C Personne célibataire 38 465€ 38 465€ 31 352€ 28 217€ Couple 57,489€ 57,489€ 41 868€ 37 681€ Personne seule ou couple avec 1 personne à charge €75 361 69 105€ 50,349€ 45 314€ Personne célibataire ou couple avec 2 personnes à charge 89 976€ 82 776€ 60,783€ 54 705€ Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge 107 053€ 97€991 71,504€ 64 354€ Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge 120 463€ 110 271€ €80 584 72,526€ Supplément par personne à charge supplémentaire 13 421€ 12,286€ 8,990€ 8,089€ Prenons notre exemple du 2P de 50m² loué à Evry maximum 647.50€. Ce 2P ne sera pas loué à un couple sans enfants qui gagnent à 2 plus de 57,489€, a priori cela vous laisse assez de latitude car le seuil de revenu pour couvrir 647,50€ de loyer via notre assurance loyer impayé est de 22,14€.

Possibilité de louer à un ascendant ou descendant

Le législateur autorisé à partir de 2018 Pinel location à un descendant ou ascendant en dehors de la maison fiscale, ce qui n’était pas auparavant possible (source).

Dernier point important : quelles ressources devraient être prises en compte pour colocataire à Pinel  ? La question se pose naturellement et le site de la fiscalité a donc fait valoir ce point important :

Lorsque plusieurs personnes, constituant des maisons d’imposition séparées,détenir le bail, il est en principe important que chacun d’eux répondent, en fonction de leurs propres circonstances, les besoins en ressources mentionnés ci-dessus.III § 200 à 510.

Toutefois, les ressources des contribuables vivant en cohabitation doivent être évaluées dans leur ensemble. Aux fins de l’évaluation des ressources d’un couple vivant en cohabitation, il est donc nécessaire de faire une masse de tous les ménages fiscaux et de comparer le montant obtenu au plafond des ressources correspondant à la composition globale du groupe ainsi constitué.

Site web de la fiscalité Nous verrons dans la section suivante que cette définition de cohabitation est en fait un piège potentiel dans lequel de nombreux propriétaires tombent.

Les pièges d’une location à Pinel

Calcul de la superficie de Pinel

Comme nous l’avons vu sur les maximums applicables au prix d’achat ou au loyer, la superficie utilisée pour calculer les ratios par m² n’est pas définie avec précision. La surface doit en réalité intégrer leannexes de la pièce principale, avec une pondération à appliquer sur les balcons, terrasses ou caves selon la formule suivante.

La superficie à prendre en compte lors de l’évaluation du plafond du loyer est définie comme la surface habitable (cf. IV-C-1-a § 330). Cette surface habitable est augmentée de moitié, dans une limite de 8 m² par logement, par rapport à la superficie des annexes (cf. IV-C-1-b § 340). La superficie ainsi définie est incluse dans l’engagement de location pris par le bailleur.

Source : Site web Impôts Le lien que nous donnons sur le site fiscal définit précisément les annexes à prendre en compte, et en particulier le plafond de 9m² à appliquer aux terrasses.

Il s’agit donc d’un point important à prendre en compte car vous pourriez conserver une superficie trop petite en oubliant les annexes, définissant ainsi un loyer maximal sous-évalué.

Indexation des loyers Pinel

Si vous fixez le loyer au plafond maximal, vous pouvez vous poser la question de l’indexation ou non du loyer surla date anniversaire. Êtes-vous en train de prendre le risque de dépasser le plafond et de ne pas bénéficier de la réduction d’impôt ?

La réponse est évidemment non puisque les plafonds Pinel sont indexés selon l’indice IRL que vous allez utiliser pour augmenter son loyer. Ainsi, vous serez toujours égal ou inférieur au plafond Pinel si vous utilisez le même indice IRL.

Parking à Pinel

Comme nous l’avons vu précédemment, la définition du loyer maximal de la superficie pondérée est cruciale.

Un piège classique est d’ajouter un supplément pour le parking loué dans l’annexe du bail de l’appartement . Les aires de stationnement ne correspondent pas au calcul de la superficie pondérée, vous ne pourrez donc pas dépasser le plafond de Pinel avec des frais de stationnement.

La solution consiste à signer un bail de stationnement séparé , indépendant du bail de logement principal. Nous offrons un modèle de location de stationnement distinct qui répond aux exigences du Code civil.

Attention à la taxeaccepte cette installation sous trois conditions (source) :

• vous ne devez pas lier les deux baux, c’est-à-dire que le locataire doit être libre d’annuler le parking en restant dans les locaux
• le locataire doit être en mesure d’accéder au parking séparément des locaux principaux, donc dans la pratique, vous devez être en mesure de le louer à quelqu’un d’autre
• le loyer du parking doit être raisonnable

Calcul de la limite de revenu pour un étudiant avec garant à Pinel

Si vous louez à un étudiant en prenant des garants, quel est le revenu à considérer ? Celle de l’étudiant, les garants ou les deux accumulés ?

Les critères de prise en compte des ressources pour la Loi Pinel sont détaillés sur le site Web de l’impôt qui donne la réponse pour les enfants qui sont assujettis à l’impôt au domicile de leurs parents :

Dans le cadre de l’application de la réduction fiscale pour les investissements locatifs codifiée en vertu de l’article 199 decies B de la CGI, le Conseil d’Étata conclu que, lorsque le locataire est un enfant attaché à la maison fiscale de ses parents, le revenu à prendre en compte s’entend uniquement du revenu de cette personne. locataire sans tenir compte de ceux des parents ou d’autres membres du foyer fiscal (CE, arrêt du 21 novembre 2007, n° 295949).

Par extension, le revenu des garants potentiels n’influe pas sur la limite des ressources des locataires , vous devez considérer la somme des revenus des locataires.

Revenu des colocataires en cohabitation à Pinel

Nous avons vu plus tôt que le revenu des colocataires qui ont des maisons fiscales distinctes doit respecter le plafond des ressources. Le problème est que les impôts ont spécifié une exception : pour les colocataires de cohabitation, c’est la somme de leur revenu qui doit respecter les limites de ressources. Toutefois, la limite de ressources d’un couple est inférieure à deux fois la limite d’une seule personne .

Nous recommandons donc que deux colocataires dans un studio ou deux piècesappartement être considéré comme des noix de coco par défaut. Dans le cas d’un colocataire ayant plus d’une pièce, demandez aux colocataires une déclaration écrite attestant s’ils sont cohabités ou non. Cela vous permettra de vous libérer de votre responsabilité en cas de vérification fiscale, parce que vous n’avez pas le pouvoir de vérifier si les colocataires sont ou non en cohabitation.

Enfin, nous vous rappelons que si les locataires sont mariés orpacsés la question ne pose pas, nous devons les considérer comme un couple et additionner leurs revenus.

Location de vacances mortelle à Pinel

Les différentes raisons de remise en question de l’avantage Pinel sont indiquées sur la page fiscale au lien suivant.

Le principal risque de remettre en question l’avantage est la location vacante du logement sur une période de plus de 12 mois à compter de la réception du congé du locataire précédent . Si le locataire vous avise avec un préavis de 3 mois, standard en location à vide,votre logement doit être loué dans les 9 mois suivant le départ.

En plus de risquer une perte substantielle de revenus qui compromet votre rendement locatif, il est donc essentiel de choisir une zone avec un marché locatif tendu qui vous garantit de louer votre maison avec un rabais possible.

Droit Pinel et assurance loyer impayé

Le dispositif Pinel n’est pas remis en question a priori en cas de paiements impayés.

Afin de préserver votre rendement locatif, en particulier en cas d’acquisition par crédit, nous vous recommandons fortement de passer par notre garantie de loyer impayé.

Attention les critères sont assez stricts, il est donc nécessaire de choisir une zone économiquement dynamique où il y a des locataires appropriés.

Dans quels biens investir en loi Pinel ?

Encore un autre point qui mérite votre attention. En effet, il n’existe pas qu’un seul type de bien pour investir en loi Pinel. Certes pour en profiter dans la capitale girondine par exemple, vous devez choisir un bien qui se trouve dans une zone définie loi Pinel, donc dans un endroit où la demande locative est en flux tendu.

Si la demande locative est plus importante que l’offre, il y a fort à parier que vous allez vous retrouver face à plusieurs programmes immobiliers. Il sera donc important de bien vous renseigner sur la vie de chaque quartier, pour cibler le bien qui correspondra au profil type de locataire voulu.

Vous pouvez avoir envie de louer à des familles ou au contraire à des étudiants. Pensez donc à vous entourer de professionnels loi Pinel, qui connaissent parfaitement leur ville. Ils sauront vous aiguiller au mieux. Ils pourront aussi vous proposer d’autres biens qui rentrent dans ce dispositif. Vous avez notamment la possibilité d’investir dans une maison individuelle et cela jusqu’à la fin de cette année 2020. Vous devrez donc avoir signé l’acte de vente ou reçu le permis de construire avant le 1er janvier dernier délai.